精选顶级区块链游戏娱乐平台，支持USDT、比特币等数字资产支付。畅玩去中心化游戏平台，体验公平透明的区块链游戏应用。立即加入，探索丰富的USDT支付游戏平台，享受安全便捷的加密货币娱乐！资深投资人俞祥坤，2000年进入酒店行业，从单体酒店做起，而后在2012年开始投资华住集团旗下酒店品牌，目前投资数量为7家，品牌集中在全季和汉庭。

　　2018年，他打造了上海首家汉庭优佳3.0加盟店，凭借低租金+好品牌+好店长，成功实现提前回本。

　　那么，从单体酒店到连锁品牌，再到打造上海首家汉庭优佳3.0加盟店，他有何投资心得？对于未来酒店投资，又有哪些展望与建议？

　　2000年，我因一个偶然的机会承包了一家国有企业下属的旅馆，经营了一段时间后发现，这个行业的现金流比其他行业更稳定，在资金管理上也更让人省心。因此虽属偶然入行，但也逐渐坚定了从业的想法，就此踏入了酒店行业。

　　随着行业发展，我在2012年的时候已拥有了8家门店，收益状况还不错。不过单体酒店经营也慢慢产生了一些问题：例如逢年过节时人员短缺问题突出，有时候我也需亲自顶岗，经营负担越来越重，在融资、经营管理、信息管控等方面也面临压力。与此同时，连锁品牌逐渐兴起，对中小单体酒店造成了较大的冲击，身边同行也陆续在做连锁品牌，转型成为当时的必然选择。

　　最初在多家酒店集团间综合比较，个人感觉品牌差异不大。不过华住开发团队更早与我接触，便抱着试试看的心态开启合作。而在加入集团连锁体系后，我发现成本控制更省心，效率更高，于是便逐步将自有品牌向华住体系转型。

　　2017年，我接触到一处租金较低的物业转让机会，该物业总面积仅两千多平米，体量和户型结构不适合做大部分中端及以上品牌；而当时汉庭优佳3.0刚发布不久，投资回报率甚至可以媲美一些中端品牌。

　　因此，基于对物业与投资回报考量，最终选择了这个品牌，打造了上海首家汉庭优佳3.0加盟店，事实证明这个选择非常正确。

　　当时汉庭优佳3.0产品推出后，其设计风格较原先的2.5版本优化显著。实地考察直营店时，商务风设计让人眼前一亮；物业所在地的周边有保税区和工业园区，商务客源稳定，产品定位准确。

　　从投资回报来看，当时汉庭优佳品牌的投资回报率和全季差不多是持平的，造价不高。此外，该品牌在当时也是华住集团主力推广的产品之一，集团的扶持力度较大。

　　（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括酒店内部结构微改、装修、消防、物资、店招等费用）

　　物业的前身是家KTV，我自己也有参股。初期经营盈利，但后期利润率逐渐下降，扣除员工工资、房租、水电费等成本后，基本无利润甚至亏损。后来股东们决定转让，根据股东优先原则，我以较低的价格获得了接手机会，物业租期为10年，租金不递增。

　　物业地理位置优越，地处松东路美食街，北侧与东侧则分别毗邻保税区与国家级公园区，这些区域汇聚了庞大的客流量，客源以商务客为主。

　　能够提前回本，主要得益于遇到了难得的窗口期和机遇。当时上海正处在土地政策变动期，我对面一家银行租赁的物业被收回后暂无搬迁地点。正巧我的物业位于十字路口，一楼规划有商铺、楼上为客房。银行多次考察后看好此处位置，最终租赁了整个一楼商铺作为网点，而我们出让了约10间的客房面积供银行办公使用。

　　得益于银行稳定的长期租约，我们实际承担的租金仅为原成本的三分之一，极大地优化了项目的现金流结构。

　　好的位置匹配好的品牌，打造了这家汉庭优佳酒店。项目于2018年开业，共计拥有74间客房，总面积为2380平方米，整体投资费用大概为1050万元。

　　由于原KTV结构几乎没有可利用的设施，电梯、消防设施、门窗等全部重新建造，仅保留基础框架，因此整体改造成本高于常规项目。

　　加上当时团队成熟度不足，筹建团队也是我自己外找的，项目整体耗时长达10个月才最终完成。

　　这家酒店于2018年开业，当时在松江区仅有一家全季直营店，竞争较小，因此入住率很高，复购率也很高，RevPAR全年都在200元左右。

　　在经营策略上，我认为一个好店长是成功的关键。我的店长是集团下派的经验丰富的老店长，自开业至今未更换。

　　从我们这些加盟商的角度来看，店长作为专业管理者，他们经常接受培训，学习新的理念，比业主更熟悉行业实操。我这家老店长的核心要体现在两方面：

　　其一是流量与定价管控。这个店长很擅长动态调整价格策略，可以精准判断市场需求高峰与低谷，在合适时机涨价或维持价格，最大化收益。

　　其二是团队凝聚力打造。在我看来，团队的稳定性至关重要。只有内部团队稳定高效，才能为住客提供满意的服务体验。这家店长擅长协调十余名员工的分工与心态，有效降低员工流失率，将团队目标统一，实现高效协作。

　　同时，稳定的团队能显著减少服务失误，提升客户体验。例如当熟客到店时，员工能够精准地称呼客人的姓氏，营造出“宾至如归”的亲切感。

　　因此，依托汉庭优佳3.0版本的产品优势与店长的专业能力，门店部分时段卖价甚至超过周边的中端酒店，印证了“好产品+好管理” 的成功逻辑。

　　客源结构中，华住会员占比60%，其余40%主要通过OTA渠道获取。得益于品牌的知名度，用户的粘性和复购率都较高。不过近两年店有点旧了，会员占比有所下滑，这属于正常情况。

　　华住供应链在环保、耐久性和颜色匹配方面表现出色，这些细节往往需要定制才能完美实现，如果依赖市场采购，很难找到完全符合要求的颜色和材质，因此供应链在这些方面的作用不可或缺。

　　在品质把控上，供应链的表现也不错，尽管定制化产品可能会带来一些额外成本，但这些投入在长期运营中是值得的。

　　对于集团供应链：高造价和长回本周期是当前行业面临的普遍问题，特别是对于新投资人，前期的高投入和较长的回本期可能会让他们望而却步。因此，希望集团在定制化研发方面可以进一步优化，降低成本。尤其是在前期投资阶段，尽量降低单间造价，以缩短回本周期。

　　对于新投资人：当前竞争激烈的市场环境下，新投资人不要盲目跨行业投资，如果下场投资，建议与经验丰富的老加盟商合作，先投一两个项目试试，通过实践和学习了解行业风险和品牌选择的重要性。

　　同时，选择品牌时要慎重，不要仅凭表面现象判断，应考虑品牌市场占有率和实际运营能力。

　　这家店的租期即将到期，接下来会综合考虑物业面积和周边竞争情况，在原先的产品上进行升级，可能会考虑做汉庭或是其他商务类的酒店。

　　目前仍倾向于投资华住集团旗下品牌，主要是因为头部集团具备成熟的产品研发体系，品牌也通过市场验证，产品力和品牌力还是很强的。

　　其一是选择好的品牌。当初正是看到了汉庭优佳3.0产品的巨大潜力，因此优质品牌匹配优质地段，二者结合形成了良性循环。正如那句老话，成功是优点的发挥，失败是缺点的积累，正确的选择有时候会大于努力。

　　其二是往中高端品类倾斜。当前消费市场呈现消费降级现象，租金成本也在不断攀升，若继续选择经济型酒店，投资回报周期可能会被拉长。中高端酒店的卖价更高，收益相对来说会更好一点。

　　当然也要因地制宜，根据物业条件选择品牌；对比不同品牌的投资回报率，选择最优方案。现在的市场都很透明了，唯有精准定位和合理租金才能确保盈利。

　　其三是精细运营，以模型测算为导向。酒店投资不再是粗放型行业，而是需要专业化的精细运营。因此我们要以大数据分析为基础，优先选择表现优异的物业和区域，在红海中寻找蓝海。

　　要仔细核算经济账，构建商业模型，比如A模型为全季，B模型为汉庭，C模型为桔子等品牌，对比哪个模型更适配地段特性。

　　当前行业竞争激烈、同质化严重，唯有精准选择品牌，并争取合理租金水平，才能确保投资可行性。否则，高昂的成本将导致收益微薄，甚至可能陷入 为银行和房东打工的窘境。返回搜狐，查看更多